หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด

นิติบุคคลอาคารชุด เป็นสำนักจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม มีฐานะเป็นนิติบุคคล ประกอบด้วย คณะกรรมการควบคุม การจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่ เป็นผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุด การปฏิบัติงานต่างๆจะเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกัน แม้กฎหมายอาคารชุดจะใช้ฉบับเดียวกันก็ตาม ในแต่ละคอนโดจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้

เจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยในคอนโด อาจจะประสบปัญหามากมาย ทั้งเรื่องที่จอดรถไม่พอ มีรถบุคคลภายนอกเข้าจอดมากีดขวางรถของผู้พักอาศัย การป้องกันอัคคีภัยไม่ได้มาตรฐาน ซื้อคอนโดแล้วไม่ได้โอน ค่าส่วนกลางแพง มิเตอร์น้ำ ไฟ ไม่เป็นธรรม คนข้างห้องส่งเสียงดัง และอีกสารพัดสารพันปัญหาที่ต้องพบเจอเมื่ออยู่คอนโด แต่ก็เป็นปัญหาที่แก้ไขได้ ด้วยการร่วมด้วยช่วยกัน ขอเพียงอย่าปัดปัญหาให้พ้นตัว การปัดปัญหาให้พ้นตัว คือการก่อปัญหา เพราะทุกคนมีส่วนร่วมในการบริหาร นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้พักอาศัยทุกคน

อันดับแรกจะขอพูดถึง หน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนจะกล่าวถึงคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และสุดท้ายคือ “เจ้าของร่วม” หรือผู้ที่อาศัยอยู่ร่วมกันในอาคารชุด ทุกคนก็มีอำนาจ และบทบาทหน้าที่ของตนเองเช่นกัน

หน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

1. จัดการเรื่องต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ในการจัดการ และดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยพร้อมใช้งานตลอดเวลา และเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม

2. จัดซื้อ/จัดหาทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แก่เจ้าของร่วม ในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด

3. เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการอื่น ๆ ในอาคารชุด

4. ดำเนินการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด

5. ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุด และการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยให้เป็นไปตาม เจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งที่มีอยู่แล้วและที่จะมีในอนาคต

6. เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด ภายในขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม รวมทั้งมีอำนาจในการติดตาม ทวงหนี้ ฟ้องร้อง บังคับคดี เป็นต้น

7. สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทนตนเองได้ ในเรื่องต่าง ๆ ตามข้อ 6. แต่ต้องแจ้งหรือปรึกษาหารือต่อคณะกรรมการอาคารชุดก่อนการดำเนินการ

8. ในกรณีเร่งด่วน มีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษา และจัดการทรัพย์สินของตนเอง

9. จัดให้มีการประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

10. กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

1. ควบคุม ดูแลและตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการเป็นผู้ดำเนินการให้เป็นไปตามอำนาจหน้าที่และความรับผิดชอบตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับนี้ หรือตามมติที่ประชุมใหญ่ได้มอบหมายใว้

2. มีอำนาจหน้าที่ในการกำหนดนโยบายให้ผู้จัดการ เพื่อนำไปปฏิบัติ กำหนดระเบียบและมาตรการต่างๆ ที่อยู่ในขอบเขตของกฏหมาย และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด

3. มีอำนาจวินิจฉัยเรื่องราว คำร้องขอต่างๆ และตัดสินปัญหาขัดแย้งที่เกิดในอาคารชุด รวมทั้งพิจารณาเรื่องอื่นๆ ภายในขอบเขตของกฏหมาย และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด

4. มีอำนาจหน้าที่พิจารณาและอนุมัติเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ตลอดจนพิจารณาและเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกินงบประมาณที่ได้จัดไว้ในกรณีที่เห็นว่ามีความจำเป็นต่อสภาพความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วม หรือความมั่นคงปลอดภัย หรือสภาพทางสถาปัตยกรรมของอาคาร

5. มีอำนาจหน้าที่ในการทำนิติกรรม หรืออนุมัติให้ผู้จัดการ หรือบุคคลใดกระทำนิติกรรมในนามนิติบุคคลอาคารชุด กับบุคคลภายนอก

6. มีอำนาจเรียกประชุมใหญ่ตามที่ข้อบังคับได้กำหนด หรือเมื่อมีเหตุจำเป็นที่ต้องขอมติจากเจ้าของร่วม

7. พิจารณาและมีอำนาจผ่อนผัน งด ลด เบี้ยปรับหรือผ่อนผันการดำเนินมาตรการ สำหรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับนี้ ทั้งนี้คณะกรรมการต้องมีมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่

8. มีอำนาจพิจารณาชี้ขาดว่า การกระทำใดอย่างใดต่อทรัพย์สินส่วนบุคคล อันจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร หรือการอื่น ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือการกระทำอย่างใดของเจ้าของร่วมอันจะมีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคาร หรือการก่อสร้างใดๆ อันจะเป็นการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรพย์สินส่วนกลาง อันเป็นการฝ่าฝืนกฎข้อบังคับ หรือกฎระเบียบอาคารชุด ทั้งนี้ คำวินิจฉัยชี้ขาดถือเป็นเด็ดขาด

คราวนี้ก็มาถึง “เจ้าของร่วม” ซึ่งก็คือลูกบ้านที่อาศัยในอาคารชุดทุกคน ว่าแต่ละคนมีบทบาทหน้าที่อย่างไรในการอยู่ร่วมกัน หน้าที่ของเจ้าของร่วม เป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องที่จะต้องจัดให้มีคณะกรรมการเข้าควบคุมการจัดการ นิติบุคคลอาคารชุด โดยจะต้องร่วมแรงร่วมใจร่วมกันตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดว่าเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ หรือไม่ หากเห็นว่าผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติหน้าที่ขี้ฉ้อ บกพร่อง ด้อยประสิทธิภาพ มีการทุจริตโกงกิน ส่งผลให้เกิดปัญหากับอาคารชุด ประชาชนชาวคอนโดฯที่เป็นเจ้าของห้องชุดมีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดชี้แจงได้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ชี้แจงหรือข้อเท็จจริงฟังได้ว่าปฏิบัติหน้าที่บกพร่อง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่คอนโด เจ้าของห้องชุดก็สามารถนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารคนนั้นได้

บทบาท หน้าที่และอำนาจของ “ เจ้าของร่วม ”ด้านการประชุมและการลงคะแนนเสียง

1. มีสิทธิเข้าชื่อกันให้ได้คะแนนเสียง 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วม เพื่อให้คณะกรรมการอาคารชุดและ/หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เรียกประชุมใหญ่วิสามัญได้

2. มีสิทธิเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญและวิสามัญประจำปี

3. มีสิทธิลงคะแนนเสียงตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของตน (อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ดูได้จากหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) หรือมอบฉันทะการลงคะแนนเสียงให้กับบุคคลอื่นในเรื่องต่าง ๆ ในที่ประชุมใหญ่ได้ เช่น

3.1. การอนุญาตให้เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งก่อสร้าง หรือต่อเติมอาคารที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคาร

3.2. การจัดตั้งเงินกองทุน

3.3. การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ในการใช้จ่ายเงินกองทุน

3.4. การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

3.5. การกำหนดกิจการที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นกระทำการแทนได้

3.6. การก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารชุดที่เสียหายทั้งหมดหรือบางส่วน

3.7. การแก้ไข/เปลี่ยนแปลงอัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

3.8. การแต่งตั้งคณะกรรมการ วาระการดำรงตำแหน่งและการพ้นตำแหน่งของคณะกรรมการ

3.9. การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีค่าภาระติดพันทรัพย์ส่วนกลาง

3.10. การแก้ไข/เพิ่มเติมข้อบังคับของอาคารชุดเกี่ยวกับการใช้หรือจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

3.11. การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง/เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง นอกจากที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

3.12. การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

3.13. การยกเลิกอาคารชุด

4. มีสิทธิสมัครรับเลือกตั้งเป็นคณะกรรมการอาคารชุด

ด้านการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางอื่น ๆ

1. มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าน้ำประปาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อใช้ในการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางของอาคารให้อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งานตลอดเวลา

2. มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนตัวให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย รวมทั้งดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่อยู่ภายในห้องชุดให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยและสามารถใช้งานได้เป็นปกติตลอดเวลา เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล เป็นต้น

3. ควรปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอย่างเคร่งครัด เพราะข้อบังคับเปรียบเสมือนธรรมนูญที่ใช้ในการอยู่อาศัยร่วมกันของเจ้าของร่วม

4. ควรปฏิบัติตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ระเบียบเรื่องการต่อเติมตกแต่งภายในห้องชุด ซึ่งจะต้องได้รับอนุญาตก่อนทุกครั้งเป็นต้น

5. ควรปฏิบัติตามระเบียบอื่น ๆ ซึ่งกำหนดโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือที่ประชุมคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้ต้องไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดหรือพระราชบัญญัติอาคารชุด

6. ควรมีน้ำใจต่อเพื่อนบ้านและเคารพสิทธิของกันและกัน